НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ВОПРОСА О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Данная статья посвящена обзору действующих норм гражданского законодательства в сфере аренды недвижимого имущества. Поднимается вопрос юридических последствий при нарушении условия о государственной регистрации договора аренды договора аренды сроком действия свыше года. Отдельное внимание уделяется вопросу государственной регистрации долгосрочного договора аренды на часть нежилого помещения объекта государственного недвижимого имущества.

НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ВОПРОСА О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

УДК 347.261

Саакян Мария Артемовна

Волгоградский государственный университет

студент магистратуры кафедры гражданского и международного частного права

г. Волгоград Россия

E-mail: maha-90@mail.ru

Стародубцева Наталия Вячеславовна

Волгоградский государственный университет

студент магистратуры кафедры гражданского и международного частного права

г. Волгоград Россия

АННОТАЦИЯ:

Данная статья посвящена обзору действующих норм гражданского законодательства в сфере аренды недвижимого имущества. Поднимается вопрос юридических последствий при нарушении условия о государственной регистрации договора аренды договора аренды сроком действия свыше года. Отдельное внимание уделяется вопросу государственной регистрации долгосрочного договора аренды на часть нежилого помещения объекта государственного недвижимого имущества.

Ключевые слова: аренда, государственная регистрация, договор, юридические последствия, объект аренды, недвижимое имущество, существенные условия

«Продуктивность идеи передачи своей вещи во временное владение и пользование другому лицу на коммерческой основе обусловила ее воплощение и воспроизводство на протяжении многих столетий существования социума» [1].

Договора аренды зданий и сооружений занимают отдельный блок в области договорного права. Кроме того, это самостоятельная категория аренды недвижимости, которая получает всё большее развитие в современном праве как вид договорных отношений.

Договорные отношения в сфере аренды имущества регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации [2]. Общие правила, отраженные в этой главе, применимы и к государственному сектору управления. Порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества регулируется статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» [3]. Кроме того, существует ряд федеральных и региональных нормативно-правовых актов, дополняющих данную сферу правоотношений.

Общий порядок передачи государственного имущества в аренду на региональном уровне содержит следующие этапы:

  1. получение согласия со стороны органа, в ведомстве которого находится бюджетное, казенное, автономное учреждение (предприятие);
  2. оценка рыночной арендной платы передаваемого в аренду объекта государственного недвижимого имущества с привлечением услуг компании независимых оценщиков;
  3. получение согласия областного комитета по управлению государственным имуществом;
  4. проведение конкурсной процедуры на право заключения договора аренды (за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством);
  5. подписание сторонами договора аренды;
  6. в случае заключения договора аренды сроком свыше года, договор аренды подлежит государственной регистрации в подразделении Федеральной службы кадастра и картографии.

На последнем пункте остановимся более подробно. Итак, «на законодательном уровне закреплено, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, о чем свидетельствует положение п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации» [4].

Государственная регистрация договора аренды представляет собой юридический акт, признающий и подтверждающий государством факт возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на объект аренды в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, и является единственным доказательством наличия зарегистрированного права.

Несоблюдение данного условия может повлечь за собой, по разным версиям, признание договора аренды незаключенным или ничтожным. Таким образом, на практике может возникнуть правовая коллизия — применить ст.165 ГК РФ и признать договор недействительным или п.3 ст.433 и п.2 ст.651 ГК РФ и признать договор незаключенным. Однако незаключенные и ничтожные сделки влекут за собой правовые последствия различной природы: «в одном случае — двусторонняя и односторонняя реституция, недопущение реституции, ответственность недобросовестной стороны договора; в другом — только использование норм о неосновательном обогащении (ведь при незаключенных договорах отсутствует непрерывная связь воли, волеизъявления и результата действий сторон)» [5].

«Существует и другая практика, когда суды применяли последствия недействительности сделки к незаключенным договорам» [6].

Заключение договора невозможно без достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Возникает рациональный вопрос – является ли государственная регистрация договора аренды объектов государственного недвижимого имущества существенным условием такого рода договорных отношений?

Государственная регистрация является лишь средством правозащиты интересов сторон договора аренды. Н.А. Иванова в своем труде под названием «Конкуренция вещных и обязательственных исков в гражданском праве» пишет, что «государственная регистрация создает гарантии для надлежащего выполнения сторонами обязательств, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота, но не может подменять собой договор аренды как основание для возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора аренды здания или сооружения» [7].

Зачастую на практике возникает необходимость передачи в аренду не всего нежилого помещения как объекта государственного имущества, а только его части. С 01.01.2017г. в силу вступил Федеральный закон от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (за исключением части 4 статьи 66 и статьи 68, вступающих в силу 1 января 2020г.), пункт 5 статьи 44 главы 6 которого дословно гласит: «Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления» [8]. Таким образом, текст Закона не содержит информации в отношении кадастрового учёта и государственной регистрации части помещения как объекта аренды.

Как же быть при намерениях в долгосрочных договорных обязательствах по передаче таких имущественных прав в аренду? Существует одна «правомерная лазейка», позволяющая законным путём обойти процедуру государственной регистрации. Следует заключить договор аренды сроком до года с последующей его пролонгацией на необходимый период. Единственным, но весомым риском, однако, в данном случае является опасность со стороны собственника объекта аренды не дать разрешения на дальнейшую пролонгацию.

Подводя итог вышеизложенному, авторы предлагают сделать следующие выводы:

  1. Процедура государственной регистрации долгосрочных договоров аренды (договоров аренды, срок действия которых год и более) не относится к категории существенных условий договоров аренды объектов недвижимого имущества, хотя является неотъемлемым условием и средством защиты интересов сторон такого договора;
  2. Несоблюдение условия о проведении процедуры государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества влечет за собой такое юридическое последствие, как признание договора незаключенным (недействительным);
  3. Защита прав одной из сторон при признании договора аренды недействительным может выражаться либо в понуждении в судебном порядке второй (уклоняющейся от обязанности регистрировать) стороны к осуществлению процедуры государственной регистрации, либо в применении последствий недействительной сделки в установленном действующим законодательством порядке;
  4. Закон о государственной регистрации недвижимости в актуальной редакции не предусматривает порядка регистрации части нежилого помещения объекта государственного недвижимого имущества, что на практике порождает ряд трудностей при намерении заключить долгосрочные отношения. Единственно уместным в этом случае, на взгляд авторов, выходом является заключение договора аренды на часть нежилого помещения сроком менее одного года с последующей пролонгацией вплоть до необходимого обеим сторонам периода. Единственная опасность в этом случае – отказ арендодателя в пролонгации.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

  1. Иншакова, А.О., Козлова, М.Ю. Конструкция договора аренды на страже результативности гражданского оборота имущества // Вестник волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. – 2013. – №2(19). – С.85-90.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г.№14-ФЗ (ред. от 28.03.2017)//Рос.газ. – 1996. — №23. – Гл.34.
  3. Федеральный закон «О защите конкуренции» от 26 июля 2006 года №135-ФЗ // Рос.газ. – 2006. — №162.
  4. Алиев, Т.Т. Государственная регистрация как способ защиты прав участников арендных отношений по договору аренды здания или сооружения // Современное право. – 2012. — №12. – С.73-76.
  5. Голуб, Д.Б., Базоев, В.В. Проблемы незаключенности договоров // Юрист. — 2007.- № 2.- С 6.
  6. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17.05.2002 № А28-6071/01-258/22, от 22.05.2002 № А39-9/02-2/8, ФАС Дальневосточного округа от 06.03.2001 № Ф03А51/01-1/234, от 21.11.2000 № Ф03-А37/00-1/2141, от 17.02.2000 № Ф03-А51/00-1/132
  7. Иванова, Н.А. Конкуренция вещных и обязательственных исков в гражданском праве // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России.- 2008.- № 6.- С.34.
  8. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ // Рос.газ. – 2015. — №156.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *