ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ

В данной статье рассматривается вопрос о проблемах правового регулирования деятельности управляющих организаций. Анализируется действующее законодательство в жилищно-коммунальной сфере. Предлагается использование разрешительного механизма для нормализации правового регулирования деятельности управляющих организаций и жилищно-коммунальной сфере в целом.

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ

ГРНТИ -10.27.55

Топольсков Александр Александрович

Волгоградский государственный университет

Институт права

кафедра гражданского и международного частного права

студент магистратуры

г. Волгоград, Россия

E-mail: Topolskov94@mail.ru

АННОТАЦИЯ

В данной статье рассматривается вопрос о проблемах правового регулирования деятельности управляющих организаций. Анализируется действующее законодательство в жилищно-коммунальной сфере. Предлагается использование разрешительного механизма для нормализации правового регулирования деятельности управляющих организаций и жилищно-коммунальной сфере в целом.

Ключевые слова: управление, управляющая организация, многоквартирный дом, собственники

Жилищное законодательство представляет собой совокупность или систему общеобязательных правовых актов, посредством которых устанавливаются, изменяются или отменяются жилищно-правовые нормы. В их состав входят федеральные жилищные законы и иные принятые в соответствии с ними правовые акты, а также законы и иные правовые акты субъектов Российской Федерации [1, c. 107].

Следствием приватизации жилых помещений и роста их количества, находящихся в частной собственности, в последнее время достаточно остро встал вопрос об организации работы управляющих организаций. Все это вылилось в принятие Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ, которым закреплена необходимость в лицензировании организаций, обеспечивающих управление многоквартирными домами [2]. С 1 января 2015 года данные организации несут административную ответственность в форме административных взысканий за нарушение правил реализации предпринимательской деятельности в данной области. С 1 мая 2015 года они имеют право осуществлять свою деятельность только при получении соответствующей лицензии.

Те нормативные правовые акты, которые регламентируют работу управляющих организаций, закрепляют основные задачи таких организаций: создание комфортных и не опасных условий для жизни собственников помещений в многоквартирном доме, обеспечение достойного обслуживания общественных материальных ценностей и благ, выполнение обязательств по управлению собственностью, а также информирование жильцов о предоставляемых коммунальных услугах.

Однако, учитывая все вышесказанное стоит отметить. Положениями статьи 162 ЖК РФ [3], не предусмотрено указаний на ответственность управляющих организаций за неисполнение своих обязанностей. Такого рода упущения создают сложности правового управления и стимулируют правовые упущения, допускаемые управляющими организациями при выполнении своих обязанностей.

Решение проблем связанных с недостаточным качеством законодательного регулирования, упущений в положениях ЖК РФ, обеспечении должного уровня работы и качества такой работы управляющих организаций, придания единообразия договорным отношениям возникающим между управляющими организациями и собственниками жилья в многоквартирных домах может таиться в использование, так называемого разрешительного механизма, то есть предоставление большего объема полномочий органам государственной власти, в части выдачи лицензий управляющим организациям и расширение сферы данных отношений на законодательном уровне.

По мнению Субановой Н.В., деятельностью управляющих организаций, обращая внимание на ее особенности, должны заниматься только те юридические лица, организация работы которых соответствует положениям, которые лицензионно оформлены. Используя такую концепцию необходимо рассмотреть вопрос о внесении поправок в законодательство.

Чтобы рационально регулировать отношения, в которых участвуют управляющих организаций и это регулирование, как и сама деятельность управляющих организаций, соответствовала как целям таких организаций, так и целям закона, следует направить усилия на применение механизмов лицензирования и использовать его как способ регулирования этих отношений. Такой способ решения проблемы дал бы возможность эффективно предупреждать и не допускать возможности управляющим организациям прибегать к упущениям и нарушениям положений закона, с помощью мер лицензионного контроля. Лицензионный контроль – это административный механизм, целью которого является обнаружение имеющихся и потенциальных составов правонарушений в области предоставления лицензий и их недопущение [4].

Многоаспектность работы управляющих организаций, обусловлена различиями в целях и функциях управляющих и обслуживающих компаний. Управляющая организация должна создать условия для обеспечения возможности развития потребительских качеств здания, сооружения, помещения, которое подлежит управлению, сохранение качественных свойств обслуживания, при снижении расходов. Любая организация, специализирующаяся на техническом обеспечении или защите конкретного объекта, имеет большой интерес в том, чтобы реализовать большее количество услуг для данного многоквартирного дома. Иными словами, классические управляющие организации и профильные сервисные операторы стоят по разные стороны.

Большинство не уделяет внимания такому положению, в результате чего управляющие организации и собственники жилья тонут в спорах о ресурсах и финансах, что не может служить достижению объективных первоначальных целей. Выполняя свои задачи, управляющая организация, будучи заказчиком, выполняет две основные функции: Рядовое управление многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом в роли заказа конкретных услуг.

Рядовое управление. В этом случае имеет место наличие в многоквартирном доме жилищного объединения: товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и другие. По договору возмездного оказания услуг товарищество собственников жилья передает управляющей организации осуществление таких функций как:

1)Работа с собственниками

2)Сотрудничество со службами и органами контроля

3) Регулирование потребления ресурсов

4)Организация материального обслуживания собственников

5)Выбор и контроль работы сотрудников по обеспечению МКД. Управляющая организация для обеспечения интересов ТСЖ осуществляет эту работу. В свою очередь договора на предоставление ресурсов и конкретных услуг заключены непосредственно между ТСЖ и представителями услуг [5, c. 128].

В такой ситуации управляющая организация представляет интересы товарищества собственников жилья, в то время как органы управления товарищества собственников жилья контролируют действия управляющей организации и принимают решения по предложениям управляющей организации. При этом, члены ТСЖ платят за содержание и ремонт жилого помещения, за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Затраты на управление входят в членские взносы. Если ТСЖ заключило договор управления с управляющей организацией, то кроме вышеназванных взносов оплачиваются услуги по управлению многоквартирным домом [6, c. 134].

Управление с функциями единого заказчика услуг. Как правило, эта конструкция взаимоотношений применяется для организации управления МКД, не образуя жилищного объединения. В этой ситуации управляющая организация, берет на себя роль по заключению договора в интересах заказчика и от своего имени, которые заключаются с организациями, поставляющими материальные ресурсы коммунального характера и подрядными компаниями. На первый взгляд разница не велика, но при такой схеме сотрудничества управляющая компания, помимо обычных для нее организационных задач, еще и управляет целевыми средствами МКД.

Конкретного исчерпывающего перечня требований к организации деятельности управляющих организаций в законе нет. Работа управляющих компаний основана на положениях Жилищного кодекса РФ и других законодательных актов, которыми сформированы требования, предъявляемые к обслуживанию МКД. Но полагать, что требования, ограничения и правила, определяемые в подобных нормативных правовых актов, распорядительными указаниями для УК неправильно. В первую очередь такие документы устанавливают правила для собственников МКД, которые, будучи добросовестными владельцами своего имущества, должным следить за его состоянием самостоятельно, либо привлекая для этих целей специализированные организации. Таким образом, несоблюдение правил эксплуатации МКД должно в первую очередь повлечь наступление административной ответственности для собственников. А если несоблюдение таких правил стало причиной действий либо бездействий управляющей организации, которой по договору была поручена организация выполнение соответствующих работ с выделением соответствующего финансирования, то такая управляющая организация должна нести гражданско-правовую ответственность в соответствии с условиями заключенного договора и возмещать убытки за счет собственных средств или средств страховой компании, которая застраховала профессиональную ответственность [7, c. 278]. Между тем, сейчас актуален вопрос о том, нужно ли регулировать работу управляющей организации посредством обязывания их к обязательному участию в саморегулируемых организациях.

Проекты подобных законов и актов органов субъектов Российской Федерации уже имели место быть, не редко имея в своем содержании положения абсурдные с точки зрения бизнеса и обычной человеческой логики. В целом для данной сферы, необходимо единообразное регламентирование, однако не следует решать эту проблему строго директивно [8, c. 22-29].

По закону необходимо обозначить принципы работы в данной сфере и предоставить рекомендательные указания собственникам и управляющей организации об эффективном и законном сотрудничестве друг с другом, услуги необходимо разбить по критериям и объективно давать задачи управляющей организации, о том, как нужно оценивать свою работу. То есть, необходим механизм саморегулирования и управляющие организации должны иметь в этом интерес. Попытки подмены саморегулирования госрегулированием деятельности управляющей организации, которые видны сейчас, носят непродуктивный характер и лишь отдаляют выход на рынок добросовестных профессиональных операторов.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

  1. Иншакова А.О., Ковалева О.А. Жилищное законодательство РФ и субъектов РФ: совместимость и пределы компетенции // Вестник Волгу – 2016 — №1 (30). С. 106-112.
  2. Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» от 21.07.2014 N 255-ФЗ [Текст] // Информационно-правовой портал «Гарант» URL: http://base.garant.ru/12125178/ (дата обращения: 07.06.2019).
  3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ [Текст] // Информационно-правовой портал «Гарант» URL: http://base.garant.ru/12125178/ (дата обращения: 07.06.2019).
  4. Федеральный закон «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» от 05.05.2014 N 99-ФЗ [Текст] // Информационно-правовой портал «Гарант» URL: http://base.garant.ru/12125178/ (дата обращения: 07.06.2019).
  5. Гассуль В., Правила управления многоквартирным домом в ЖКХ; Феникс. М., – 2013. – 224 c.
  6. Гусев А. Я — собственник жилья! ТСЖ, ЖКХ, самоуправление; Феникс – Москва, 2013. – 224 c.
  7. Устинова А. В. ЖКХ. Права потребителей в сфере коммунального хозяйства; Проспект. М., – 2013. – 392 c.
  8. Состояние и проблематика работы предприятий жилищно-коммунального хозяйства / Т. А. Макареня, Ю. С. Котенко // Регион. экономика: теория и практика. – 2016. – № 41. – С. 22-29.
  9. Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-Ф3 (в ред. от 06.04.2015) [Текст] // Собрание законодательства Российской Федерации от 05.12.1994 г. № 32 с. 3301.
  10. Арьков С. В. Проблематика в управлении жилым хозяйством; условия, влияющие на результативность управления жилищным фондом и методические рекомендации по его управлению // Экономика строительства. — 2016. — № 6. — С. 72-77.
  11. Субанова Н.В. Разрешительные полномочия органов исполнительной власти в Российской Федерации: Юриспруденция; 2013 – 288с.
  12. Атаманенко С. А., Горобец С. Л. Управляющая компания в жидизно коммунальном хозяйстве; Феникс. М., – 2012. – 272 c.
  13. Гражданское право / Рассолова Т.М. — М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2015. – 847 с.
  14. Гражданское право. Особенная часть / Павлова И.Ю. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2016. – 136 с.
  15. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 томах (комплект). Сборник научных трудов / Флейшиц Е.А. – М.: Статут, 2015. – 512 с.
  16. Тиняков А. Некоторые проблемы правового регулирования деятельности управляющих компаний по законодательству Российской Федерации – [Электронный ресурс] – Режим доступа:http://beladvokats.ru/articles-law/pravovoe-regulirovaniya-deyatelnosti-upravlyayushchih-kompanij (дата обращения: 11.06.2019).

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *